Copyright 2015-2018 © SASCO REALTY INC.. All rights reserved.

Das Angebot

Wie in der Ehe, ist beim Kauf eines Hauses viel Liebe und ein Rechtsgeschäft in Spiel, und alles beginnt mit einem Kaufvorschlag. Wenn man bereit ist ein Haus zu kaufen, ist ein schriftliches Kaufangebot sehr wichtig: mündliche Versprechungen sind nicht rechtsverbindlich.  

Realtors® haben verschiede Standardmodelle, die sogenannten “Residential Purchase Agreements” (Wohn-Kaufverträge) und sind auf dem letzten Rechtsstand angepasst.

In vielen Staaten, müssen die Verkäufer bestimmte Eigenschaften des Verkaufsobjektes bekannt geben. Der Immobilienmakler muss dafür sorgen, dass dies geschieht und muss alle Fragen und Zweifel beantworten die beim Verkauf auftauchen.

Wenn Sie sich nicht an einem Makler wenden, müssen sie dafür sorgen, dass Ihr Kaufangebot oder Kaufvertrag den gesetzlichen staatlichen- und lokalen Bestimmungen entspricht. Staatliche Gesetze wechseln ständig und es kann vorkommen, dass in Ihrem Bundes-staat bestimmte Vorschriften verlangt werden.

Zusawtzlich zur Einhaltung gesetzlichen Vorschriften muss im Angebot den Preis sowie die Kaufbedingungen enthalten. Zum Beispiel, wenn der Verkäufer mit $ 2.000 an den  Spesen des Kaufvertrages teilnimmt, muss dies im Angebot und auch im Kaufvertrag angemerkt werden.

Nach der Ausarbeitung und Unterzeichnung des Angebotes, wird dieses entweder vom Ihrem Makler oder vom Makler des Verkäufers, oder auch von beiden Seiten, an dem Verkäufer weitergeleitet.

In einigen Staaten werden die Kaufverträge direkt von den Anwälten beider Parteien ausgearbeitet.

Was muss man im Kaufangebot beilegen

Wenn Ihr Angebot so angenommen wird wie Sie es unterbreitet haben, so gilt dies als verbindlicher Kaufvertrag. Es ist daher wichtig, dass das Angebot alle notwendigen Eigenschaften beinhaltet damit der Kaufvertrag Gültigkeit hat.

Das Angebot muss unbedingt folgende Eigenschaften beinhalten:

° Adresse und Beschreibung des Kaufobjektes
° Kaufspreis
° Termine und Bedingungen – z.B. Bezahlungen in Bargeld, oder „der Kauf ist bedingt durch die Gewaehrung eines festgelegten Darlehens“. 
° Garantie von Seiten des Verkäufers, dass das Kaufobjekt frei übertragen wird.
° Angabe des Notartermins.
° Angabe des Betrags der Anzahlung das dem Angebot beigelegt wird sowie Angabe, wie eventuell die Anzahlung zurückerstattet werde muss, sollte das Angebot nicht angenommen werden (oder wird vom Verkäufer behalten, sollte der Käufer vom Kauf zuruecktreten).
° Art und Weise wie die damit verbundenen Kosten, Miete, Heizoel, Wasser-Rechnungen und Grund-Steuer zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden sollen.
° Angabe wer die Versicherungskosten, die notwendigen Unterlagen, die Inspektionen und ähnliches bezahlen muss.
° Die Form des Kaufsvertrages
° Weitere spezifische Eigenschaften die im Ihrem Staat gelten, die Bedingung, dass ein Rechtsanwalt verschiede Inspektionen machen kann udg.
° Eine Anmerkung, dass der Käufer ermächtigt ist, eine Inspektion des Kaufobjektes bis zum Datum des Kaufvertrages machen kann
° Das Verfallsdatum des Angebotes (womöglich kurzfristig)
° Unvorhergesehene Verbindlichkeiten

Unvorhergesehenes und  Alfälliges

Wenn das Angebot folgenden Satz enthält: „Das Angebot unterliegt einem bestimmten Ereignis  wird der Kauf wird nur dann abgeschlossen, wenn ein solches Ereignis stattfindet. Es werden zwei Beispiele von Eventualverbindlichkeiten die häufig in einem Kaufvorschlag vorkommen, aufgelistet:

-Finanzierung: der Käufer muss die Finanzierung von seiner Bank erhalten.
Wenn er innerhalb einer bestimmten Frist nicht in der Lage ist eine Finanzierung zu sichern ist er nicht an den Kaufvetrag gebunden.
-Inspektion der Wohung: Die Wohnung muss innerhalb einer bestimmten Frist ab Annahme des Kaufangebotes ein zufriedenstellendes Ergebnis von Seiten eines  Inspektors bekommen.

Der Verkäufer muss die Frist  abwarten um zu sehen, ob der Inspektor ein zufriedenstellendes Gutachten abgibt. Bei negativen Gutachten ist der Kaufvertrag u.U. nichtig. Nochmals muss er sich vergewissern, dass alle Bedingungen des Gutachtens detailliert aufgelistet werden.


Verhandlung

Ist der angegebene Preis der richtige Preis?

Ein Immobilienmakler kann eine Marktanalyse machen um sich zu vergewissern, welcher der reelle Marktpreis ist.
Ausserdem kann er auch in die lokale Listen auf realtor.com® Einsicht nehmen um sich zu vergewissern wie hoch ähnliche Objekte verkauft werden.
Sollten Reparaturen vorgesehen sein, besteht die Möglichkeit, sie  sofort auszuführen zu lassen oder eine Verminderung des Verkaufspreises zu verlangen.

Der Käufer befindet sich in einer starken Verhandlungsposition, wenn er folgenden Eigenschaften besitzt:

- Er muss keinen Kredit aufzunehmen;
- Es wurde bereits ein Darlehen genehmigt
- Er braucht nicht ein eigenes Haus zu verkaufen, um einen Anderes kaufen zu können.

Unter diesen Bedingungen ist der Käufer in der Lage, den Kaufpreis zu verhandeln.Sollte der Markt günstig für den Verkäufer sein, wäre angebracht, den vollen Preis anzubieten,  um andere Kauefer zu überbieten.

Es ist sehr nützlich, den Grund des Verkaufs zu erkunden um zu wissen, ob der Verkäufer unter Druck steht.

Man sollte auch folgende Überlegungen im Auge behalten:

- Für jeden Monat, in dem das Haus unverkauft bleibt, entstehen hohe Kosten für den Verkäufer.
- Wenn die Verkäufer sich in einer Scheidung befinden, könnte er es eilig haben zu verkaufen.
- Mann könnte gute Geschäfte machen wenn man ein schnelles Abschliessen anbietet

Anzahlung

Das Kaufangebot wird meistens von einer Anzahlung begleitet. Das Angebot ohne Anzahlung könnte für den Verkäufer verdächtig erscheinen.
Die Anzahlung wird meistens von einem Anwalt aufbewahrt.
Das Betrag ändert sich vom Fall zu Fall, und wird beim Notartermin dem Kaufpreis gutgeschrieben.

Käufer: Die Antwort des Verkäufers auf Ihr Kaufangebot

Wenn der Verkäufer, nach Erhalt ihres schriftlichen Angebotes, dieses annimt und es unterzeichnet,  so ist der Kaufertrag bindend.
Der Kaufvorschlag gilt als verbindlicher Vertrag, nachdem dem Antragsteller die Annahme des Kaufangebotes mitgeteilt wird.
Wird das Kaufangebot abgelehnt, so verfällt dieses und der Verkäufer kann seine Entscheidung spaeter nicht mehr ändern.

Wenn der Verkäufer mit dem Kaufpreis und mit dem Abschlusstermin nicht einverstanden ist oder Änderungen anbringt, kann er ein schriftliches Gegenangebot mit Änderungen machen.

Der Käufer kann die Änderungen annehmen, ablehnen oder ein Gegenangebot stellen.

Jedes Mal wenn eine Bedingung abgeändert wird, steht es der Gegenpartei zu, den Vorschlag zu akzeptieren, abzulehnen oder einen Neuen vorzulegen.
Der Kaufvorschlag ist erst dann gültig und verbindlich, wenn die Gegenpartei den Vorschlag so annimmt und es unterzeichnet.

Käufer: Sich von einem Kaufvorschlag zurückziehen

Kann man sich von einem Kaufvorschlag zurückziehen?

In einigen Fällen ist es möglich sich zurückzuziehen bevor dieser angenommen wird und in einigen Fällen, auch wenn der Käufer noch nicht in Kenntnis ist, dass das Kaufangebot angenommen wurde.

Um sich von einem Kaufvorschlag zurückzuziehen muss man sich u.U. an einen Immobilien-Anwalt wenden, um sich zu vergewissern, dass man die Anzahlung nicht verliert oder um zu vermeiden, dass der Verkäufer eine Klage auf Schadensersatz einreicht.

Verkäufer: Berechnung der Nettoerlöse

Wenn ein Kaufangebot unterbreitet wird, kann der Verkäufer dieses so annehmen, es ablehnen oder Gegenangebot mit Änderungen machen.

Um ein Angebot zu prüfen, berechnet der Verkäufer genau welchen Netto-Erloes er erhält.
Wenn zum Beispiel zwei Kaufangebote gemacht werden, könnte es z.B. vom Vorteil sein, den niedrigen Kaufvorschlag anzunehmen wenn das zweite Angebot die Zahlung von bestimmten Kosten für die Hypothek mit sich bringt.


Berechnung der Nettoerlöse.
Vom vorgeschlagenen Kaufpreis muss man das Folgende Kosten abziehen:

• Betrag um die bestehende Hypothek zu löschen
• Anderen Gebühren und Pfandrechte (Darlehen, Schulden Anwaltskosten)
• Provision die dem Makler zusteht
• Rechtsanwälte
• Überschreibungskosten
• Unbezahlte Steuern und Wasserrechnungen
• Weitere Kosten die im Kaufvertrag vorgesehen sind (Grundbuch,  Kosten des Kaufvertrages, Reparaturen und dergleichen).

Der Darlehensgeber des Verkäufers kann ein Depot für die Zahlung von Rechnungen für die Grundsteuer und Versicherungsprämien der Immobilie zurückhalten. In solchen Fällen wird dem Verkäufer eine Rückerstattung gewährt, die zum Netto-Erloes dazukommt.

Verkäufer: Gegenangebote

Wenn der Verkäufer ein Kaufangebot von einem potentiellen Käufer bekommt und es nicht innerhalb der
Frist annimmt, so kann sich der Käufer zurückziehen.

Wenn Änderungen an dem Kaufvorschlag angebracht werden besteht die Gefahr, den Verkauf zu verlieren.

Normalerweise, wird man sich für die Zahlung der folgenden Kosten an lokalen Gewohnheiten anpassen, aber Verkäufer und Käufer können immer eine Einigung finden:

• Termiten Inspektion
• Kataster Nachforschungen
• Kosten des Kaufvertrages von Seiten des Käufers
• Punkte für ein Darlehen
• Kosten für den Makler des Käufers
• Kosten für Reparaturen die vom Käufer verlangt werden
• Vertragsversicherung (Title Insurance)

Manche Verkäufer glauben dass sie diese Kosten nicht tragen müssen, sondern die Käufer – vor allem Erstkaeufer sind meistens sehr knapp bei Kasse. Die Bedingungen des Käufers zu akzeptieren kann oft der beste Weg sein um den Verkauf zu erleichtern.

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssen sich vergewissern, dass der Makler oder der Rechtsanwalt alle Bedingungen und Termine des Kaufvorschlages überprüft haben und auch bewerten.

Sobald beiden Parteien den schriftlichen Kaufvertrag  annehmen, wird ein rechtsgültiger Vertrag vorbereitet.


 
©1995-2015 NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS® und Move, Inc. Alle Rechte vorbehalten.

www.realtor.com® ist die offizielle Website der National Association of Realtors ® und ist von Move, Inc., eine Tochtergesellschaft der News Corp.

SASCO REALTY INC.
VIVIAN LINDEMANN SASSI, LIC. REAL ESTATE BROKER 
2575 Collins Ave Ste C-10 Miami Beach, FL  33140
PH: 305-974-8507, FAX: 305-397-1484 , CELL: 786-859-3515  
info@sasco-realty.com