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L' Offerta

Come nel matrimonio, nell’acquisto di una casa vi è amore, un negozio giuridico, e inizia con una proposta. Quando si è pronti ad acquistare una casa, l'offerta d’acquisto scritta e’ molto importante: promesse verbali non sono giuridicamente vincolanti nelle vendite immobiliari.

Gli agenti immobiliari associati (REALTORS®) hanno a disposizione diversi moduli standard (compresi i cosiddetti “Residential Purchase Agreements”, ovvero i contratti di acquisto di abitazioni residenziali) aggiornati alle leggi attuali.

In molti Stati, i venditori devono rivelare determinate condizioni dell’immobile, ed un agente REALTOR® farà in modo che questo avvenga, così come rispondere a tutti i dubbi e alle domande che si presenteranno durante la vendita.

Se non Vi state affidando ad uno degli agenti REALTORS®, tenete a mente che la Vostra offerta di acquisto o contratto di compravendita deve essere conforme alle leggi statali e locali. Le leggi statali variano di continuo e nella Vostra zona potrebbero essere richieste alcune specifiche disposizioni.

Oltre a rispettare i requisiti di legge, l'offerta deve specificare il prezzo e i termini e condizioni di acquisto. Per esempio, se il venditore contribuisce $2,000 alle spese del rogito, dovete includere questa condizione nell’offerta iniziale e nel  contratto finale per evitare che non sia rispettato al rogito.

Dopo la redazione e la sottoscrizione della proposta d’acquisto, questa viene di solito presentata al venditore o dal Vostro agente immobiliare, dall'agente del venditore, o da entrambi.

In alcune aree, i contratti di vendita vengono elaborati direttamente dagli avvocati delle parti.

Cosa includere nell’Offerta di Acquisto

La vostra proposta di acquisto, se accettata così com'è, diverra’ il contratto di vendita vincolante.

E' importante quindi, che la proposta contenga tutti gli elementi necessari per poter essere considerata come  contratto di vendita definitivo.

L’offerta di acquisto dovrebbe quinidi contenere le seguenti caratteristiche:

- Indirizzo e descrizione legale della proprietà
- Prezzo di vendita
- Termini e condizioni - ad esempio: “transazione interamente in contanti”, oppure “l'accordo è soggetto all’ottenimento di un mutuo di un determinato importo”.
- Promessa del venditore della consegna del titolo di proprieta’ libero
- Proposta di una data per il rogito
- Importo della caparra che accompagna la proposta e la modalita’ in cui la caparra Vi verrà restituita nel caso la proposta venisse rifiutata (o verra’ trattenuta nel caso       l’acquirente si ritiri dal concludere il contratto)
- Metodo con cui gli oneri immobiliari come le tasse sul immobile, l’affitto, il carburante, le bollette dell'acqua e dei servizi vengono suddivisi tra acquirente e venditore
- Disposizioni su chi dovra’ pagare l’assicurazione, le visure, ispezioni termiti e simili
- Tipo di atto di proprieta’
- Altri requisiti specifici in vigore nel Vostro Stato, che potrebbero includere la possibilità di revisione legale del contratto da parte di un Vostro avvocato, specifici rischi       ambientali o altre clausole specifiche statali
- Una clausola che permetta all'acquirente di effettuare un’ispezione della proprietà fino al momento del rogito
- La data di scadenza della proposta d’acquisto (preferibilmente a breve termine)Imprevisti e sopravvenienze 

Imprevisti e sopravvenienze

Se la proposta contiene la seguente frase: "La proposta è subordinata (o soggetta) a un determinato evento",  l'acquisto avverra’ unicamente al verificarsi di tale evento. Di seguito sono elencate due sopravvenienze molto comuni in una proposta di acquisto:

- Finanziamento:  L’ acquirente deve ottenere un finanziamento da un istituto di credito. Se non fosse possibile ottenere il prestito, non sarà vincolato dal contratto.
- Ispezione della proprietà: La proprietà deve ottenere un esito soddisfacente da un ispettore "entro (ad esempio) 10 giorni dall'accettazione della proposta d’acquisto".

Il venditore deve attendere 10 giorni per vedere se l'ispettore presenta una relazione che lo soddisfa. In caso contrario, il contratto e’ nullo. Ancora una volta, assicurarsi che tutte le condizioni di ispezione vengano dettagliatamente elencate nella proposta d acquisto.

Negoziazione

Il prezzo indicato e’ il prezzo giusto? Un agente REALTOR® può svolgere un’analisi di mercato comparativa (CMA) per accertare l’effettivo e reale valore della casa.
Inoltre puo’ anche visionare gli elenchi locali su realtor.com® dove e’ possibile controllare a quanto vengono vendute proprietà simili a quella interessata. Nel caso poi vi fossero delle riparazioni da fare, vi e’ la possibilita’ di farle eseguire oppure di richiedere una riduzione sul prezzo di vendita.

L’acquirente si trova in una forte posizione contrattuale se egli rispecchia le seguenti caratteristiche:

- E’ un acquirente che non necessita di prestiti;
- E’ stato pre-approvato per un mutuo;
- Non necessita di vendere una casa prima di poterla acquistare.

In queste condizioni l’acquirente e’ in grado di poter negoziare sul prezzo di vendita.
Invece, nel caso il mercato fosse favorevole per il venditore, e’ consigliabile offrire il prezzo per intero per poter battere altre precedenti proposte.
E' molto utile capire il motivo della vendita dell’immobile e se il venditore si trova sotto pressione.

Di seguito delle considerazioni da tenere a mente:

- Ogni mese che passa una casa che  rimane invenduta rappresenta una spesa significativa per il venditore.
- Se i venditori stanno divorziando, potrebbero avere fretta di vendere.
- Si possono fare veri affari  con un acquisto di lasciti in cambio di un accordo rapido.

Caparra

La proposta d’acquisto viene solitamente accompagnata da una caparra. La proposta di acquisto senza il deposito di una caparra potrebbe insospettire il venditore. 

La caparra viene solitamente tenuta in deposito dall’agente immobiliare o da un avvocato. L'importo varia da situazione a situazione, e diverrà parte del Vostro acconto.

Acquirenti: La risposta del venditore alla vostra proposta d’acquisto

Se il venditore, dopo aver ricevuto la vostra proposta d’acquisto scritta, la accetta e la firma, il contratto  diventa vincolante. La proposta diventa un contratto vincolante non appena l’acquirente viene notificato dell’accettazione della proposta da parte del venditore. Nel caso la proposta venisse rifiutata, la proposta di acquisto decade e il venditore non può piu’ cambiare idea in un secondo momento.

Se il venditore non fosse concorde sul prezzo offerto oppure la data di chiusura proposta o vuole apporre delle modifiche alle condizioni elencate, puo’ procedere con una controfferta scritta con le varie modifiche desiderate.

L’acquirente è libero di accettarle, rifiutarele o proporre una controfferta alla controfferta.


Ogniqualvolta che una delle parti modifica le condizioni, l'altra parte è libera di accettare la proposta, rifiutarla o proporne una nuova.La proposta diventa un contratto vincolante solo quando una delle parti finalmente firma l'accettazione incondizionata della proposta dell'altra parte.

Acquirenti: Ritirare una proposta

Si puo ritirare una proposta?


In alcuni casi e’ possibile ritirarsi fino a quando viene accettata, e in alcuni casi, anche quando l’acquirente non e’ ancora venuto a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte.

Per ritirare una proposta bisogna prima consultare un avvocato specializzato in questioni immobiliari per assicurarsi di non perdere la caparra o di essere citati in giudizio per danni che il venditore potrebbe aver subito in conseguenza alle vostre azioni.

Venditori: Calcolo dei Proventi Netti


Quando arriva una proposta d’acquisto, il venditore può accettarla esattamente così com'è, rifiutarla, o fare una controfferta con delle variazioni alle condizioni di acquisto.

Nel valutare una proposta d’acquisto, i venditori stimano la reale quantità di denaro che si porteranno a casa.
Ad esempio, quando vengono presentate due offerte, potrebbe essere piu’ vantaggioso accettare quella con il prezzo di vendita più basso nel caso nell’altra piu’ alta si richiedesse il pagamento di alcuni costi per l’ipoteca del compratore.

Calcolo dei proventi netti:
Dal prezzo di acquisto proposto, bisogna sottrarre quanto segue:

- Importo per saldare il mutuo esistente
- Eventuali altri oneri e privilegi (prestiti, debiti, debiti giudiziari)
- Provvigione spettante ai Brokers
- Spese legali di vendita (avvocati, closing agents)
- Imposte di trasferimento
- Tasse sulla proprietà e bollette dell'acqua non pagate
- Se richiesto dal contratto: indagini catastali, ispezione termiti, costi di rogito del compratore, riparazioni, ecc

Il creditore ipotecario del venditore può mantenere un conto deposito vincolato per il pagamento delle bollette dell’imposta sull’immobile e dei premi assicurativi della proprieta’. In tal caso, i venditori riceveranno un rimborso in denaro, che andrà ad aggiungersi ai loro proventi. 

Venditori: Controfferte


Quando il venditore riceve una proposta di acquisto da un potenziale acquirente e non la accetta esattamente così com'è, l'acquirente sarà libero di ritirarsi.
Qualsiasi modifica alla proposta pone il venditore a rischio di perdere l’opportunità di vendere.


Per il pagamento dei seguenti costi solitamente si fa riferimento agli usi locali, tuttavia venditore e acquirente possono sempre arrivare ad un accordo tra di loro:

- Ispezione termiti
- Indagine catastale
- Costi di rogito del compratore
- Punti per il mutuo
- Broker dell’acquirente
- Le riparazioni richieste dall’acquirente
- Polizza di protezione dell’immobile

I venditori potrebbero pensare che alcuni di questi costi non siano attribuibili a loro, ma molti acquirenti - soprattutto coloro che acquistano per la prima volta - sono spesso a corto di denaro. Andare incontro ad un acquirente può essere il modo migliore per ottenere la vendita della propria casa.

Sia l’acquirente che il venditore devono assicurarsi che l’agente REALTOR® e / o l’avvocato valutino tutti i termini e le condizioni della proposta e della contro proposta.

Nel momento in cui le due parti accettano la proposta scritta, si dispone di un contratto legale.



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